Eastvara

[English text below] Eastvara berdiri di kawasan BSD City, Jakarta, yang tengah berkembang pesat. Proyek ini tidak dirancang sebagai sebuah bangunan tunggal, melainkan sebagai bagian dari kota—sebuah kerangka terbuka yang memungkinkan kehidupan urban tumbuh secara alami. Desainnya tidak mengejar keseragaman bentuk atau skala monumental, tetapi merespons karakter kota-kota Asia yang dinamis, berlapis, dan terkadang terasa semrawut. Sebuah kondisi urban yang hidup, informal, dan dibentuk oleh berbagai aktivitas keseharian.

Elemen utama yang membentuk karakter arsitektur Eastvara adalah rangkaian kanopi dengan bentuk, ketinggian, dan material yang beragam. Kanopi-kanopi ini ditempatkan secara strategis untuk membentuk jaringan ruang semi-terbuka, jalur pedestrian yang teduh, serta kantong-kantong ruang publik. Kehadirannya tidak hanya menjadi elemen visual, tetapi juga mengarahkan bagaimana orang bergerak dan beraktivitas di dalam kawasan. Setiap zona menghadirkan pengalaman ruang dan suasana yang berbeda, dipengaruhi oleh orientasi, kepadatan, iklim mikro, serta fungsi yang diwadahinya. Ada ruang yang terasa sempit dan ramai, sementara area lainnya lebih terbuka, hijau, dan santai.

Pendekatan arsitektur Eastvara menegaskan karakter kawasan yang terbuka dan adaptif. Area masuk dan transisi dirancang menarik secara visual untuk membangun identitas publik yang kuat. Sementara itu, bangunan di dalam kawasan menggunakan metode konstruksi modern yang sederhana, dengan material ringan dan sistem modular. Struktur dan selubung bangunannya dirancang sebagai lapisan yang dapat dilepas atau diperbarui. Dengan pendekatan ini, ruang-ruang di dalamnya dapat terus beradaptasi mengikuti perubahan kebutuhan ritel.

Komposisi kawasan juga memberi porsi yang besar bagi ruang luar. Lebih dari separuh tapak didedikasikan untuk ruang terbuka dan semi-terbuka sebagai respons terhadap perubahan cara masyarakat memanfaatkan ruang pascapandemi. Kenyamanan ruang didukung oleh strategi pendinginan pasif, seperti ventilasi alami, naungan vegetasi, dan koridor angin. Strategi ini tidak hanya menjadi bagian dari pendekatan berkelanjutan, tetapi juga membentuk pengalaman ruang yang menjadi identitas Eastvara.

Pada akhirnya, Eastvara menawarkan pendekatan baru terhadap kepadatan di kawasan tropis. Pendekatan ini tidak diwujudkan melalui menara tertutup atau pusat perbelanjaan berpendingin udara, tetapi melalui ruang-ruang yang terbuka, saling terhubung, dan teduh.

Eastvara

Eastvara is located in the rapidly growing district of BSD City, Jakarta. Rather than being designed as a standalone building, the project is conceived as part of the city—an open framework that allows urban life to evolve naturally. Instead of pursuing stylistic uniformity or monumental scale, the design responds to the dynamic, layered, and sometimes chaotic character of Asian cities. It reflects an urban condition that is lively, informal, and shaped by everyday activities.

A series of canopies forms the defining architectural element of Eastvara. Varying in form, height, and material, they are strategically positioned to create a network of semi-outdoor spaces, shaded pedestrian walkways, and public pockets. More than a visual feature, the canopies shape how people move through and occupy the site. Each zone offers a distinct spatial experience, influenced by orientation, density, microclimate, and program. Some spaces feel narrow and bustling, while others are more open, green, and relaxed.

Eastvara’s architectural approach reinforces the site’s open and adaptable character. Entrances and transitional spaces are designed to be visually engaging, creating a strong public identity. Meanwhile, the buildings employ straightforward modern construction methods, using lightweight materials and modular systems. Their structural and envelope components are conceived as layers that can be removed or updated over time. This allows the spaces to continuously adapt to changing retail needs.

The site composition also gives significant space to the outdoors. More than half of the development is dedicated to open and semi-outdoor areas, responding to the way people have embraced outdoor environments in the post-pandemic era. Spatial comfort is supported by passive cooling strategies, including natural ventilation, landscape shading, and breeze corridors. These strategies are not only part of a sustainable approach, but also help define the spatial experience that gives Eastvara its identity.

Ultimately, Eastvara presents a new approach to density in the tropics. Rather than relying on enclosed towers or air-conditioned shopping malls, it creates a network of spaces that are open, connected, and shaded.

Architecture Firm: all(zone)
Design Principal(s): Rachaporn Choochuey
Design Team: Archaraporn Vachirasrisuntree, Thanaphat Sangkharom, Aniroot Unjai, Mai Kitmungsa, Sirawich Sirichaipan, Sirirak Wongsim
Local Architecture Firm: Airmas Asri

Name of Project: Eastvara
Location: Tangerang, Indonesia
Owner: SINAR MAS LAND
Design Period: December 2021 – May 2023
Construction Period: March 2023 – July 2024
Site Area: 48,238 sqm.
Floor Area: 22,130 sqm.
Landscape (Conceptual Design): Rabbit Hole Architects, Su Landscape Architecture
Contractor: Nusa Raya Cipta
Structure: VNW OPTIMA ENJINIRING
M&E: Arnan Pratama Consultants
Infrastructure: DAYA INDAH DINAMIKA
Lighting Designer: Kris Manopimok

Photographer: Edward Hendradi, Budi Nugroho

PRODUCT SOURCES
Flooring: Roman Granit
Paint: Nippon Paint for metal, Jotun for general paint
Texture Paint: Propan Raya
Waterproofing: Penetron
Facade Finishing: Roman homogeneous tiles
Glass: Asahimas flat glass
Roof: Union metal and Twinlite
Sanitary: American Standard
General Lighting: Spectra
LED Lighting: Spectra
Down Lighting: Spectra